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當建築物不斷朝向高層化發展，建築物使用人員愈趨複雜，更容易衍生日常生活的紛爭。內政部為維繫公寓大廈居住品質，提供住戶公共安居、公共安寧、公共安全等「三安」的環境條件，於民國84年6月28日公布「公寓大廈管理條例」，規定集合住宅須成立管理委員會或推選管理負責人維護及規範公寓大廈之使用行為，並透過相關規定發揮「社區自治」精神，以提高公寓大廈住戶之共同利益。

註：

• 管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
• 管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人負責管理公寓大廈事務。若兩者皆未成立，則暫由起造人或召集人擔任之。
• 集合住宅(Congregate Housing)：指具有共同基地及共同空間或設備，並有三個住宅單位以上之建築物。

集合住宅VS自主住宅

在「公寓大廈管理條例」施行之前就取得建造執照和使用執照的公寓大廈，政府並未強制設立管理組織，多半是住戶自理，自己收信，自己追垃圾車，有什麼問題都是私下解決，雖然較不受約束也沒有管理費的負擔，但一遇到惡鄰居，生活就容易變成一團糟。因為沒有中間協調者，也沒有建立規約可以規範對方，最後只能搬遷或繼續忍耐。

隨著居住型態變遷，越來越多集合住宅，管委會的好壞成為房屋品質重要的關鍵，一個好的社區管理，不僅能保障住戶生活品質，甚至能提高房屋的價值。除了一般收信，垃圾處理，公共空間的維護清潔更要仰賴管理服務人員。但想要有良好的居住生活，當然就要付出代價，管理費成為不可避免的支出。

管理費組成項目

管理費收取目的在於維護和管理公寓大廈「共用部分」與「約定共用部分」。

實務上，只要是集合住宅，且依法設立管理組織，住戶都有義務繳納管理費。我們熟知的管理費又可細分下列兩項：

一、管理維護費：

一般認知的管理費，主要用於社區日常管理維護，例如物業人員費用、清潔人員費用，或支付機電保養費、行政雜支等。其主要財源來自每月住戶繳交的費用，計算方式是以建物登記面積（坪數）乘上單坪費用(由區分所有權人會議決議之)，再加上定額的車位清潔費。也包含社區的零星收入，如公共設施使用費、裝潢清潔費等。

二、公共基金：

主要用於大型或突發性的修繕。其來源主要是建築物起造人（建商） 按照工程造價的一定比例或金額提撥至政府機關專戶，並在完成公設點交後，由專戶撥付予管委會。有些社區為了提早準備未來的大型修繕，在經過區權會的決議後，會額外由管理維護費提撥或將其結餘轉為公共基金，以延續社區品質。

影響管理費因素

一、戶數：想要維持一定程度的生活品質，基本開銷是固定的情況下，戶數越少每戶要承擔的費用就越高，需要注意的是管理費通常只會越來越高，極少數會調降，所以購屋時得知的每坪管理費只能做為參考，實際還是會依據社區運作情形決定。

二、公設：美輪美奐的公設，雖然容易吸引眼球，但是背後的維護費用卻是很驚人，例如游泳池要定時消毒，開放時救生員必須隨侍在旁，廚藝教室的電器維護修繕，社區餐廳的主廚、食材費用，健身房的器材維護，中庭花園的修剪等等，公設愈豐富必要的支出也愈高，管理費當然水漲船高。

不論是喜歡自主性高的隨興，或是嚮往專人服務的待遇，在勾勒未來生活藍圖的同時，懂得選擇最適合自己的型態，生活才能過得舒適愜意。