萬物齊漲但薪水凍漲的時代,許多較有能力的爸媽更願意資助子女購屋成家,但往往面臨到許多稅賦的問題,該採取什麼方式才能幫助子女晉升有殼階級,又能避免繳交高額的稅金呢?
常常大多數人第一個念頭就是直接買一棟房子給子女,直接贈與不動產的節稅效果主要是因為係按照房屋的評定現值課稅,而非成交價,通常一年房屋稅不到1.2萬元的房子,房屋的評定現值不會超過100萬元。如果贈與的是土地,也是按土地公告現值計算贈與價值課稅。
實務上,最常遇見的情況可分為下列兩種:
父母下訂時未決定房子要給哪個子女,最後過戶前才有定案。在買賣過程中價金全由父母支付,在此情況會被視為贈與,將根據土地公告現值跟房屋評定現值課徵贈與稅。
這情形下最需要注意的是買賣價金是由誰支付的,如果是父母親,則視為贈與現金,以價金計算贈與稅;若是子女支付,需要進一步確認資金來源確實為子女本身的資產,否則仍可能認定為贈與行為。
108年贈與稅稅率
贈與淨額(贈與總額扣除免稅額) |
稅率 |
累進差額 |
220萬/每人 |
免稅 |
- |
2500萬以下 |
10% |
- |
2500-5000萬 |
15% |
125萬 |
5000萬以上 |
20% |
375萬 |
贈與行為下,是以房屋及土地的現值來衡量價值,未來有出售行為,也是以此作為成本扣除,非當初購入的成交價。因此在決定是否直接贈與房屋給子女時,應先考量未來的規劃,如果有出售的可能,還是以贈與現金較為有利。
案例一:
小華106年得到一間由父母贈與的房屋價值1000萬,房地現值200萬,108年以1300萬出售,總計稅額高達207萬元。
106年 贈與稅:房地現值200<免稅額220,不用繳稅。
108年 房地合一稅:(1300x(1-5%)-200)X20%=207萬
案例二:
小華106年獲得1000萬的房屋是用父母贈與的現金購買的,108年出售,稅額共計103萬元。
106年 贈與稅:(1000-220X2)X10%=56萬 (父母免稅額各220萬)
108年 房地合一稅:(1300X(1-5%)-1000)X20%=47萬
合計稅額:56+47=103萬
註:房地合一稅計算式,5%為出售房地費用率;持有滿兩年,稅率為20%。
上述的案例可得,如果未來有出售的可能,選擇贈與現金繳交的稅額大多會比直接贈與房屋來的低,另外,如果在案例二下,父母的現金是在免稅額內逐年贈與給小華,106年就不需要繳交贈與稅了。
案例三:
假設父母沒有逐年贈與現金給小華,剛好看到理想的房子想送給小華,該怎麼樣才能節稅呢?
若小華是成年且有工作收入的情況,父母可以在免稅範圍內幫小華支付頭期款購屋,不足部份再以小華的名義向銀行貸款,未來父母仍可以在免稅額內慢慢替子女攤還,如此一來,不但沒有贈與稅的問題,即使出售房屋也可以使用實際成交價作為成本扣除。
依據遺贈稅法第五條第五款的規定,未成年子女如有購置財產的情事,直接是視為法定代理人或是監護人的贈與,亦即稅捐機關只要從相關課稅資料或是財產登記資料,查得取得財產之人為未成年人,即得對其法定代理人或是監護人發單課稅,而如果該未成年人購置財產所支付的款項為其所有者,此時須由納稅人負舉證之責才能免除納稅義務,如無法舉證者則須負納稅義務。
另外,未成年子女在民法上屬於限制行為能力人,需要經由法定代理人或監護人同意,且貸款部份銀行大多數會對未成年人之償還能力有疑慮,進而要求父母為連帶保證人或是可能拒絕承接。另外,即使房屋是父母購買登記子女名下,在子女成年前父母是無權處分該房屋。
實務上,未成年子女取得不動產一向是主管機關查核的重點,還是會建議父母提早規劃,逐年利用免稅額贈與現金,並保留所有相關憑證,未來等到子女成年後再由子女直接當購屋人會較為適宜。