宅 經濟Economic
2019-11-12了解贈與稅 圓滿愛的禮物
爸媽願意資助子女購屋成家,但會面臨到什麼稅賦的問題呢?


萬物齊漲但薪水凍漲的時代,許多較有能力的爸媽更願意資助子女購屋成家,但往往面臨到許多稅賦的問題,該採取什麼方式才能幫助子女晉升有殼階級,又能避免繳交高額的稅金呢?


常常大多數人第一個念頭就是直接買一棟房子給子女,直接贈與不動產的節稅效果主要是因為係按照房屋的評定現值課稅,而非成交價,通常一年房屋稅不到1.2萬元的房子,房屋的評定現值不會超過100萬元。如果贈與的是土地,也是按土地公告現值計算贈與價值課稅。


實務上,最常遇見的情況可分為下列兩種:


1、父母為簽約人,子女為所有權登記人


父母下訂時未決定房子要給哪個子女,最後過戶前才有定案。在買賣過程中價金全由父母支付,在此情況會被視為贈與,將根據土地公告現值跟房屋評定現值課徵贈與稅。


2、子女為簽約及所有權登記人


這情形下最需要注意的是買賣價金是由誰支付的,如果是父母親,則視為贈與現金,以價金計算贈與稅;若是子女支付,需要進一步確認資金來源確實為子女本身的資產,否則仍可能認定為贈與行為。



108年贈與稅稅率


贈與淨額(贈與總額扣除免稅額)

稅率

累進差額

220萬/每人

免稅

-

2500萬以下

10%

-

2500-5000萬

15%

125萬

5000萬以上

20%

375萬



贈與好還是買賣好?


贈與行為下,是以房屋及土地的現值來衡量價值,未來有出售行為,也是以此作為成本扣除,非當初購入的成交價。因此在決定是否直接贈與房屋給子女時,應先考量未來的規劃,如果有出售的可能,還是以贈與現金較為有利。


案例一:


小華106年得到一間由父母贈與的房屋價值1000萬,房地現值200萬,108年以1300萬出售,總計稅額高達207萬元。

106年 贈與稅:房地現值200<免稅額220,不用繳稅。

108年 房地合一稅:(1300x(1-5%)-200)X20%=207萬


案例二:


小華106年獲得1000萬的房屋是用父母贈與的現金購買的,108年出售,稅額共計103萬元。

106年 贈與稅:(1000-220X2)X10%=56萬 (父母免稅額各220萬)

108年 房地合一稅:(1300X(1-5%)-1000)X20%=47萬

        合計稅額:56+47=103萬

註:房地合一稅計算式,5%為出售房地費用率;持有滿兩年,稅率為20%。

上述的案例可得,如果未來有出售的可能,選擇贈與現金繳交的稅額大多會比直接贈與房屋來的低,另外,如果在案例二下,父母的現金是在免稅額內逐年贈與給小華,106年就不需要繳交贈與稅了。


案例三:


假設父母沒有逐年贈與現金給小華,剛好看到理想的房子想送給小華,該怎麼樣才能節稅呢?

若小華是成年且有工作收入的情況,父母可以在免稅範圍內幫小華支付頭期款購屋,不足部份再以小華的名義向銀行貸款,未來父母仍可以在免稅額內慢慢替子女攤還,如此一來,不但沒有贈與稅的問題,即使出售房屋也可以使用實際成交價作為成本扣除。 



贈屋給未成年子女


依據遺贈稅法第五條第五款的規定,未成年子女如有購置財產的情事,直接是視為法定代理人或是監護人的贈與,亦即稅捐機關只要從相關課稅資料或是財產登記資料,查得取得財產之人為未成年人,即得對其法定代理人或是監護人發單課稅,而如果該未成年人購置財產所支付的款項為其所有者,此時須由納稅人負舉證之責才能免除納稅義務,如無法舉證者則須負納稅義務。


另外,未成年子女在民法上屬於限制行為能力人,需要經由法定代理人或監護人同意,且貸款部份銀行大多數會對未成年人之償還能力有疑慮,進而要求父母為連帶保證人或是可能拒絕承接。另外,即使房屋是父母購買登記子女名下,在子女成年前父母是無權處分該房屋。

實務上,未成年子女取得不動產一向是主管機關查核的重點,還是會建議父母提早規劃,逐年利用免稅額贈與現金,並保留所有相關憑證,未來等到子女成年後再由子女直接當購屋人會較為適宜。

宅心講堂Lecture