為了買到夢想的家，小美省吃儉用，終於存夠了自備款，下訂了一間理想的房屋，可是要申辦銀行貸款的時候卻一頭霧水，不知道從何下手，該怎麼做才是對自己最有利、最適合的呢？
銀行貸款是許多人購屋需要面對的事情，要繳多少利息，能貸多少錢，以及要貸多久，這些細節經常讓首購族困惑，畢竟銀行上百家，貸款種類琳瑯滿目，到底該怎麼選擇？
銀行貸款最重要的四個關鍵：利率、額度、期限、寬限期。
一、貸款利率
（一）貸款利率=基準利率+(銀行的固定加碼+/-個人信用調整數)
基準利率的來源多以台銀、土銀、華銀、彰銀、一銀及合庫等六家銀行一年期定期儲蓄存款機動利率之平均利率，部分銀行或貸款採用不同計算基礎，如有疑慮還是詢問銀行專員較為準確。
銀行的固定加碼利率則是依據每家銀行規章規定，再依借款人實際狀況進行增減，基本上若無意外變動，核准後的固定加碼百分比在貸款年限內皆是不變的。
（二）利率類型
一段式機動利率：貸款年限的固定加碼是一樣的，但基準利率是機動的。
二段式機動利率：前兩年固定加碼較低，第三年起調高固定加碼，基準利率是機動的。
例如：青年安心成家貸款利率試算：
一段式機動利率
基準利率1.095%+固定加碼0.585%=1.68%
二段式機動利率
前2年：基準利率1.095%+固定加碼0.345%=1.44%
第3年起：基準利率1.095%+固定加碼0.645%=1.74%
註：青年安心成家貸款基準利率係為中華郵政二年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率。
二、貸款額度
貸款額度是銀行以借款人信用紀錄、還款能力、所得穩定性衡量出來，主要是確保資金可以回收，一般為鑑定價的七至八成。
如果是自營商或業務人員想要申貸都會受到所得穩定性的考驗，核貸的額度可能會不如預期。因此收入不固定或是收現金的民眾，可至少維持六個月以上的固定金額存入紀錄，以便在申請房貸時能提出財力證明。
額度不夠怎麼辦？能不能再提高？
想要提高額度的辦法，其實最簡單的就是與借款人往來密切的銀行或是薪轉銀行，像是銀行長期的活存客戶，且戶頭內的活存存款長期在50萬元以上，信用卡總是按時繳款，沒有動用到循環信用利率、沒有辦過現金卡、有長期的投資等等，因為熟悉借款人的財力狀況，又有經年累月的合作關係，通常更願意提供較高的額度或優惠的條件。
另外，建設公司或代書提供的配合銀行，經過初步評估協調，提供的條件通常會優於自己找的陌生銀行。
房貸無法滿足額度需求，又無法從親友間補足缺口，也能考慮申請其他貸款做輔助，目前多家銀行都提供裝修貸款、家電貸款等，額度約50-200萬，利率雖然比房貸略高，但相比信用貸款還是低很多，用於短期的缺口是再適合不過了。
三、貸款年限
借款人年齡+貸款年限<平均為65-70歲，年齡上限依各銀行規定。
房屋屋齡+貸款年限<房屋平均耐用年限50-55年。
一般房屋貸款年限都設定20年，目前有些銀行房貸方案提供到甚至30、40年，除了上述年齡及屋齡限制外，要貸多久還是取決於借款人的收支比例，想要負擔低一些可以選擇較長的年限，偶爾有多餘的資金再另外償還本金，只要不是在綁約期完全清償貸款就不算違約。
多數銀行貸款會有綁約期的限制，期間不能完全清償貸款，但部分償還是沒問題的。
四、寬限期
在寬限期內每月只要繳交利息，不用償還本金，負擔較低。但須注意一旦寬限期屆滿，未來要繳交的本金加上利息，將會比沒有寬限期還高。
例如：假設小明的房子申請了貸款800萬，利率1.7%，年限20年，寬限期最高三年。
若小明決定使用寬限期，前三年每月只要繳交11,333元，但第四年起每月就需要償還本利和（本金加上利息）45,183元。
假如小明不使用寬限期，則每年每月都是攤還39,344元。
因此，怎麼樣的情況下該選擇寬限期呢?
情況一：有了房子，還要裝修、添購家具用品等支出，手邊資金不充裕，短時間拿不出太多錢，使用寬限期可以減輕負擔，不過還是要注意未來的現金流。
情況二：買房不是為了長久居住，可能是為了工作、就學，三~五年內就會出售，未來的不確定性高，使用寬限期可降低成本。
多家詢問 謹慎選擇申請
評估貸款時，可以多詢問幾家銀行，銀行會先根據借款人的所得跟房屋狀況做初步評估，並提供基本的利率及額度，借款人可以依據這些條件進行比較，再決定是否填寫申請書。
送申請書的銀行切記不可超過三家，由於填寫申請書之後，銀行會調閱聯徵紀錄，審視借款人的信用狀況，也可以看到借款人被調閱幾次，若次數太多會認為借款人信用不良或有其他負面情況，以至於貸款無法核准，才需要找這麼多銀行評估。
購屋前先了解房屋貸款，提前規劃自己的現金流，保障交易順利進行，就能早日入住夢想中的新家。
